Was ist die Beleihungsgrenze in Deutschland? – Ratgeber

Aktualisiert 19. September 2022

Der Beleihungswert ist die Summe, welche die Bank im Falle der Versteigerung oder einer Veräußerung mit Sicherheit für die Immobilie bekommen kann. Jedes Objekt, ob Wohnung oder Haus, dient dem finanzierenden Institut zugleich als Sicherheit. Dabei ermittelt die Bank deshalb durch unterschiedliche Verfahren den Wert der Immobilie am Markt über die Zeit hinweg. Durch diesen Wert wird die Kreditsumme für die Baufinanzierung berechnet, welche die Bank bereit ist, den Kunden zur Verfügung zu stellen.

Die Beleihungsgrenze entspricht nicht den Baukosten oder der Kaufsumme. Vom derzeitigen Wert der Immobilie wird ein Sicherheitsabschlag subtrahiert. Deshalb ist jener Beleihungswert generell niedriger als der Kaufpreis. Dieser darf nicht rechtlich betrachtet über dem Verkehrswert für das Objekt liegen.

Dies ist im § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) definiert. Die Rechnungen der Bank liegen in aller Regel im Bereich von 70 und 90 Prozent des Preises.
Dies bedeutet, wenn die Immobilie einen Verkehrswert in Höhe von 320.000 Euro hat, rechnet die Bank mit der Beleihungsgrenze zwischen 224.000 und 288.000 Euro. Dabei müssen die Besitzer die Differenz zur Verkehrssumme des Objektes selbst in Form von eigenem Kapital aufbringen.

Wenn sich die Höhe des Darlehens im Rahmen der Beleihungsgrenze bewegt, dann werden solche Kredite als 1a-Hypothek oder als 1a-Hypothekendarlehen bezeichnet. Zugleich werden im Grundbuch diese durch ein primäres Grundpfandrecht gesichert. Dies bedeutet, wenn es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt, weil der Kreditnehmer die Tilgungs- und die Zinsleistungen nicht mehr erbringen kann, wird Forderung der Banken daher aus dem Erlös der Versteigerung bedient.

Die Beleihungsgrenze in Deutschland wirkt sich auf die Höhe des Darlehens aus, welche der Immobilienerwerber für das Objekt von der Bank erhalten kann.

Diese vermindert die Höhe des Kredites noch einmal, nachdem sie schon durch die Bestimmung des Beleihungswertes unterhalb des Preises der Immobilie sinkt. Das Darlehen, das der Kreditnehmer bekommt, deckt daher nicht die kompletten Kosten, welche beim Bau bzw. Kauf der Immobilie entstehen, ab.

Durch die Aufnahme die 1a-Hypothekendarlehens besteht deshalb in aller Regel außerdem der gehende Finanzierungsbedarf.
Wenn die Bank oder Sparkasse Geld den Kunden leiht, um das Objekt sicher zu finanzieren, möchte diese dafür Sicherheiten. Zugleich prüft sie, ob die Kunden kreditwürdig sind, also ob diese dazu in der Lage sind, Tilgung und Zins auf lange Sicht zu tragen. Zugleich nimmt sie die Immobilie als Pfand für jenen Fall, dass die Kunden das Darlehen nicht mehr zahlen können.

Dies bedeutet, dass eine bestimmte Summe des Darlehens gegen den Immobilienwert gegengerechnet wird – jedoch nicht in voller Höhe des Preises. Eher wird zuerst der Beleihungswert des Objektes berechnet, in aller Regel sind dies 80 Prozent des Bau- oder des Kaufpreises. Auf jenen Beleihungswert wendet die Bank die rechtlich vorgeschriebene Beleihungsgrenze an.

Kredite über der Beleihungsgrenze

Generell besteht für die Banken die Möglichkeit, Kredite zu gewähren, welche über den Beleihungsgrenzen liegen. Sie werden als 1b-Hypothekendarlehen bezeichnet und sind im Grundbuch durch ein nachfolgendes Grundpfandrecht und zusätzlich durch die öffentliche Bürgschaft versichert.

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Diese öffentliche Bürgschaft kann der Käufer beim Bundesland oder bei den öffentlich-rechtlichen Banken erhalten. Dabei wird das zweitrangige Grundpfandrecht– wie zugleich das erstrangige –Realkredit genannt, da auch dieses zugleich durch die Immobilie abgesichert ist. Das zweitrangige Darlehen hat allerdings seinen Preis, denn in aller Regel verlangen die Kreditinstitute hierfür einen Zinsaufschlag, was mehrere Tausend Euro an Kosten verursachen kann. Daher ist es für den Kunden oftmals besser, noch eine Weile das Geld zu sparen, bis dieser ausreichend Eigenkapital für die günstigere Baufinanzierung besitzt.

Besteht für den Käufer der Immobilie noch ein weiterer Kreditbedarf, kann dieser möglicherweise einen gedeckten Personalkredit beanspruchen, dessen Vergabe jedoch von der spezifischen Kreditwürdigkeit abhängt. Dieser wird im Grundbuch ebenfalls eingetragen. Bauspar- oder das Förderdarlehen der Länder bzw. der Kreditanstalt für den Wiederaufbau sind noch weitere Möglichkeiten, um jenen über den 1a-Kredit hinausgehenden Darlehensbedarf zu decken, da Förderbanken und die Bausparkassen meist gleichzeitig mit dem nachrangigen Grundpfandrecht zufrieden sind.

Die Beleihungsgrenzen bei Immobilien

Es gibt verschiedene Bereiche, in welchen die Beleihungsgrenze zur Anwendung kommt. Bei Wertpapieren sind jene Grenzen vor allem bei den Effektenlombardkrediten von großer Bedeutung. Diese unterscheiden sich je nach Bank und werden im Vertrag offengelegt. Auf diese Weise kann die maximale Obergrenze durch den Kreditnehmer allein bestimmt werden.

Die Beleihungsgrenze dient als spezifischer Sicherheitsabschlag für das Kreditinstitut im Rahmen der Immobilienfinanzierung. Jener Abschlag soll das Risiko einer Wertminderung durch Aspekte wie die negativen Marktentwicklungen vermindern.

In Bezug auf die Immobilien ist die Beleihungsgrenze zu großen Teilen konstant. Dabei wird zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschieden.

Für letztere gilt, dass die Sparkassen, Hypothekenbanken und Geschäftsbanken im Hinblick auf einen Kredit maximal 60 Prozent des Beleihungswertes einer des Objektes finanzieren. Anders ist dies zum Beispiel bei Bausparkassen. Wenn hier einwandfreie Bonitätsverhältnisse vorliegen, dann finanzieren diese bis zu 80 Prozent des jeweiligen Beleihungswertes.

Nicht immer ist der Bau der Immobilie zugleich der Kauf eines dazu passenden Grundstücks verbunden. Es gibt zugleich auch die Option, ein Erbbaurecht zu ersteigern.