Die perfekte Immobilie

In diesem Beitrag werde ich dir erklären, welche Art der Immobilie perfekt als Kapitalanlage geeignet ist, und welche eher nicht.

Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus mit vier Parteien oder die Eigentumswohnung in einem Objekt mit 20 weiteren Eigentümern? 

Egal mit welcher Art du momentan deine Altersvorsorge planst – du bist schon mal auf dem richtigen Weg! Du beschäftigst dich mit dem Thema Immobilien als Vorsorge und bist somit weiter als 90% der Menschen in Deutschland, welche ihre Rente mit Riester-Rente, Aktien oder anderen Geldwerten hoffen zu sichern. 

„The trend is not your friend“

Ich nehme die Antwort vorweg: Die perfekte Kapitalanlageimmobilie ist eine Eigentumswohnung in einem Objekt, mit möglichst vielen Wohneinheiten. Warum ist das so?

1. Instandhaltungsrücklage 

Planst du eine Immobilie zu kaufen, interessiert dich nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die laufenden monatlichen Kosten. Der wohl wichtigste Posten ist dabei die Instandhaltungsrücklage. Auch wenn deine Wohnung erst 5 Jahre alt ist, fallen in spätestens 20 Jahren die ersten Sanierungsarbeiten an. Fassade, Elektrik, Dach, Wasserleitungen, Hausflur, Geländer. Früher oder später müssen all diese Dinge saniert werden, um das Gebäude in Schuss zu halten und so auch in 40 Jahren noch eine verlässliche Mieteinnahme zu erhalten. 

Für diese Sanierungen gibt es eine Kalkulation, wann welche Kosten anfallen. Entsprechend dieses Planes sollte monatlich Geld in die Instandhaltungsrücklage gespart werden. Viele Eigentümer, vor allem von selbstgenutztem Eigentum, unterschätzen diese Kosten und geraten in einen finanziellen Engpass! 

Du bist Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Mieter. Wer kommt für die Kosten des neuen Daches auf? Du! Du musst die gesamte Instandhaltung selbst finanzieren.

Du bist Eigentümer eines Wohnung in einem Objekt mit 9 weiteren Eigentümern. Jeder Eigentümer der Gemeinschaft zahlt also 10% des Daches.

Je größer die Eigentümergemeinschaft, desto geringer sind die Kosten für die Instandhaltung! 

Für ein 20 Jahre altes Einfamilienhaus ohne Garage sagt die Faustformel, dass die Instandhaltung monatlich 1,50€ pro qm beträgt. Das sind bei einem Haus mit 100 qm 150€ im Monat! Für die perfekte Kapitalanlageimmobilie betragen die Kosten im Schnitt 20-50€ im Monat. 

Monatlicher Vorteil: 100€

→ größerer Gewinn ←

2. Warmmiete

Zur Warmmiete zählt nicht nur Strom und Wasser, sondern auch Kosten für Hausmeister, Müllkosten, Wohngebäudeversicherung, Reinigungskosten, Wartungskosten für Gemeinschaftseigentum. 

Der Müllabfuhr ist es egal, ob die Mülltonne vor einem Mehrfamilienhaus oder vor dem Einfamilienhaus steht. Sie berechnet grob das gleiche. Auch der Techniker rechnet den Anfahrtsweg nicht anders ab, wenn das zu wartende Objekt mehr Wohnungen hat. 

Bedeutet: Der „warme“ Teil der Miete ist günstiger, wenn das Objekt mehrere Wohnungen hat. 

Den Mieter interessiert unterm Strich aber nur, was er monatlich insgesamt an Miete zahlt, also warm+kalt. 

Weniger Nebenkosten (warm) bedeutet also für den Vermieter, dass er mehr Kaltmiete nehmen kann! Mehr Kaltmiete = höhere Mieteinnahme für den Eigentümer, also dich! 

→ Höhere Einnahmen ←

3. Teilungserklärung

Stell dir folgendes vor: Du hast eine von vier Eigentumswohnung in einem Vierparteienobjekt erworben. Es gibt vier verschiedene Eigentümer. 

  • Wohnung A – 60 qm
  • Wohnung B – 60 qm
  • Wohnung C – 50 qm
  • Wohnung D – 50 qm

Auf der Straße trifft B zufällig A und sagt: „Hey A, toll, dass wir uns noch mal sehen, dann kann ich mich gleich verabschieden. Ich verbringe die Rente in der Sonne und wandere nach Spanien aus, ich verkaufe die Wohnung.“ Daraufhin entgegnet A: „Echt? Das trifft sich gut, ich hatte eh vor noch eine Wohnung zu kaufen.“ 

A besitzt nun beide Wohnungen und somit 120 von 220 qm Wohnfläche. Konsequenz: A kann viele Entscheidungen auf der Eigentümerversammlung allein treffen! (nicht alle, mache Abstimmungen erfordern eine 2/3- oder 3/4-Mehrheit.) Die Gefahr von Rechtsstreitigkeiten ist bei solch einer Stimmverteilung um ein Vielfaches höher.

Ein Beispiel: Ein Guter Freund von A ist Chef eines Hausmeisterservices. A ist der Meinung, dieser Service sei deutlich besser als der alte und beauftragt nun diesen, obwohl er mehr kostet. Für diese Entscheidung reicht die einfach Mehrheit von 50%.

 

Oder: Ein Freund von A ist Versicherungsagent. Die neue Wohngebäudeversicherung ist minimal besser, kostet aber das Doppelte der alten. A tut seinem Freund den gefallen und wechselt mit einfacher Mehrheit die Versicherung.

Je mehr Eigentümer es in der Eigentümergemeinschaft gibt, desto geringer ist das Risiko, von einem oder wenigen Anlegern überstimmt zu werden. Die Teilungserklärung – welcher Eigentümer wie viel Stimmrecht hat – ist bei der Objektwahl ein wichtiger Punkt!

→ Geringeres Risiko ←

Zusammenfassung

Eine Eigentumswohnung in einer großen Eigentümergemeinschaft ist in der Regel günstiger, erbringt höhere Einnahmen und birgt ein geringeres Risiko.

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